Muitos negócios possuem necessidades específicas quando se trata do espaço físico. Sejam requisitos estruturais, necessários principalmente na indústria para a sustentação de maquinários pesados, ou pela vontade de oferecer uma experiência única para o cliente, em uma loja ou restaurante, ou até mesmo por questões logísticas e de design do desenvolvimento de um escritório. É pensando nisso que existe o modelo de locação Built to Suit, ou somente locação BTS, totalmente personalizado para o seu negócio.
Built to Suit: o que é
O Built to Suit é um contrato de locação não residencial, no qual o imóvel é construído ou reformado de acordo com as necessidades e desejos de quem está locando. É um modelo recente ainda no Brasil, mas tem ganhado popularidade entre inquilinos, proprietários e investidores.
Dessa forma, os inquilinos conseguem reduzir os custos de ter que arcar com obras para personalizar o espaço no início da locação e depois no momento de deixar o imóvel. Isso porque pagam pelo valor de forma diluída no aluguel do espaço e, geralmente, não precisam fazer modificações caso deixem o local. Para os proprietários esse tipo de negociação é positiva, pois podem contar com um contrato mais longo, com a locação garantida a longo prazo, diminuindo a vacância do imóvel.
Built to Suit: tradução e origem
O termo “Built to Suit” vem do inglês e significa “construído para servir” ou “construído para ajustar” na tradução literal. Ele foi criado a partir de um pedido da rede de supermercados Walmart, que tinha custos muito altos cada vez que decidia abrir uma nova loja com compra de terreno e construção, além de toda a burocracia envolvida. Assim, eles propuseram para alguns investidores que arcassem com as obras da forma que precisavam, enquanto eles compensariam pelo valor da construção e locação durante diversos anos por vir, podendo assim focar no que realmente importava para a empresa, no seu próprio negócio.
Já no Brasil, esse modelo começou a ser usado por volta da década de 1990, porém só foi ter uma lei regulatória em 2012, como falaremos mais adiante, e tem se tornado cada vez mais requisitado no país nos últimos anos.
Como funciona o contrato Built to Suit
O primeiro passo para realizar um contrato Built to Suit é mapear e listar, em conjunto com a imobiliária, todas as suas necessidades em um imóvel. A partir daí é preciso definir quais mudanças são possíveis e quais são os requisitos imprescindíveis para o local, como:
- Tamanho do terreno.
- Tamanho da construção.
- Localização.
- Necessidades estruturais.
- Necessidades de identidade visual do espaço.
Já em um segundo momento, é preciso delimitar as especificações do contrato, como duração, prazos para pagamento da obra e como e em quantas vezes o valor será diluído. Quanto mais longo for o contrato, mais o valor poderá ser diluído e, consequentemente, menores serão as mensalidades.
Finalmente, indo para a formalização do contrato Built to Suit, ele deve conter todas as informações do projeto, dos valores e do período de execução e locação. É importante ressaltar que, geralmente, um contrato desses tem um período previsto de duração que vai de 10 a 20 anos, sendo assim, um contrato de longo prazo, geralmente preferido por empresas de médio e grande porte e multinacionais.
E, além das taxas das obras específicas da locação Built to Suit, assim como em qualquer locação, há a necessidade de ter garantias locatícias atreladas ao contrato. Dessa forma, a imobiliária e o proprietário podem assegurar que, caso haja vacância do espaço, o imóvel esteja em boas condições para uma nova locação. A diferença aqui em relação aos contratos comuns de locação é que, de acordo com a lei, é possível incluir garantias superiores para que o proprietário tenha a segurança que receberá pelo seu investimento, pois o inquilino não pode simplesmente abandonar a dívida acordada em contrato.
A Lei do Inquilinato e o Built to Suit
Até 2012 o Built to Suit não era um tipo de contrato previsto em lei. Porém, em 2012 a Lei Federal nº 12.744/12 mudou parcialmente a Lei do Inquilinato para incluir o tipo de contrato do Built to Suit e prever garantias mais efetivas para o proprietário.
Além de todas as condições gerais de contratos, por conta de uma série de casos atípicos e peculiaridades, o modelo previsto na legislação tem algumas diferenças do padrão de locação, sendo elas:
- O proprietário só pode retomar seu imóvel ao fim do contrato.
- O proprietário deve receber a somatória do valor de locação mais o valor de custos com as obras e reformas feitas.
- Por conta do estabelecimento de um valor para o aluguel ser um fator complexo, ambas as partes podem renunciar ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante todo o prazo do contrato Built to Suit.
Vale lembrar que, caso o locatário não respeite as condições estabelecidas em contrato, ele pode ter consignação do pagamento ou até mesmo ser despejado.
O que esperar
Principalmente por ser um modelo de locação relativamente novo, muitas empresas e investidores não sabem o que esperar da locação BTS. Por isso, listamos algumas vantagens e desvantagens desse tipo de contrato:
Desvantagens do Built to Suit
- Para o investidor/proprietário:
- Imóveis com estruturas específicas depois podem se tornar mais difíceis de serem locados para outros inquilinos.
- Demora para receber um retorno do seu investimento, pois é um modelo de baixa liquidez.
- Pode ter problemas, inclusive judiciais, com inadimplências do inquilino.
- Para o inquilino:
- Valores mensais mais altos se comparados com uma locação não residencial comum (comercial ou industrial).
- Fica atrelado a um contrato de longo prazo.
- Independente da empresa enfrentar dificuldades financeiras durante a duração do contrato, o valor da obra precisa ser pago.
Vantagens do Built to Suit
- Para o investidor/proprietário:
- Menor risco de vacância, pois é um contrato de longa duração.
- Rentabilidade garantida.
- Rentabilidade a longo prazo.
- Maior possibilidade de renovação de contrato.
- Para o inquilino:
- Garantia de ter um imóvel nos moldes necessários para suas necessidades.
- Custos que teria com compra de terreno, construção e reformas podem ser direcionados em investimentos em outras áreas.
- Tem espaço garantido a longo prazo.
- Pode ter um aumento nos lucros, pois não tem que arcar com grandes custos de investir em um espaço por conta.
Exemplos de negócios que usam o Built to Suit
Também separamos alguns exemplos de empresas que utilizam o modelo de locação Built to Suit para você conhecer:
- Alguns supermercados da rede Walmart.
- A sede da Petrobrás.
- Rede Globo de Televisão.
- Indústrias Alpargatas (Havaianas).
- Centro de distribuição da rede C&C de materiais de construção.
Como apostar no Built to Suit com segurança
Para concluir, uma última dica que deixamos é sempre contar com a experiência e conhecimento de uma imobiliária de confiança. Afinal, o Built to Suit é um tipo de contrato relativamente novo, diferenciado e com diversas peculiaridades próprias. Portanto, ter uma imobiliária que já conheça esse formato de locação para intermediar esse processo é essencial para que nenhuma das partes envolvidas saia perdendo com um contrato com brechas.
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Conheça mais sobre as garantias locatícias necessárias para a locação de um imóvel.
Leia no texto: O que são garantias locatícias?