Se você tem um ou mais imóveis alugados, é bem provável que já tenha ouvido falar dos impactos da reforma tributária e ficado com aquela sensação de insegurança sobre o próprio bolso. Notícias alarmistas circulam bastante, e nem sempre trazem a informação correta.
A verdade é mais simples do que parece: a maior parte dos proprietários de imóveis não terá aumento de impostos com a reforma tributária. E, para quem for impactado, as mudanças acontecem aos poucos, com regras já definidas e reduções previstas em lei.
Como a reforma tributária afeta o imposto sobre aluguel?
Antes da reforma tributária, o proprietário de imóvel pessoa física pagava apenas o Imposto de Renda sobre os valores recebidos de aluguel. Essa regra continua valendo para a grande maioria dos casos.
A mudança trazida pela Lei Complementar nº 214/2025 é a criação de dois novos tributos sobre o consumo, que substituem impostos como PIS, Cofins, ICMS, ISS e IPI:
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), de competência estadual e municipal
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de competência federal
Em alguns casos, a locação de imóveis passa a ser considerada uma operação sujeita a esses dois tributos. Mas isso não significa que todo proprietário vai pagar mais. Só entram nessa regra quem se enquadra em critérios específicos, que explicamos a seguir.
Reforma tributária aluguel pessoa física: quem realmente será impactado?
Uma pessoa física só se torna contribuinte do IBS e da CBS sobre o aluguel se atender, ao mesmo tempo, a estes dois critérios:
- Ter mais de 3 imóveis alugados
- Ter receita anual com locação acima de R$ 240 mil
Ou seja, se você tem até 3 imóveis alugados, ou se sua renda anual com aluguéis fica abaixo desse valor, você continua pagando apenas o Imposto de Renda, exatamente como hoje. Isso cobre a maioria absoluta dos proprietários no Brasil.
E para quem se enquadra, quanto realmente aumenta?
Para os proprietários que ultrapassam os dois critérios, a lei prevê mecanismos que reduzem bastante o impacto:
- Redução de 70% na base de cálculo para operações de locação
- Redutor social de R$ 600 por mês, para cada imóvel residencial alugado, atualizado anualmente pela inflação
Na prática, isso faz com que a alíquota efetiva fique em torno de 8% a 8,4% sobre o valor do aluguel, e não os 26% a 28% que aparecem em algumas notícias.
Vale um alerta importante: a locação por temporada, feita por plataformas de aluguel de curta duração, tem regra diferente. Nesses casos, o imóvel pode ser tratado de forma parecida com um serviço de hospedagem, e o desconto na base de cálculo é menor.
A partir de quando as mudanças passam a valer
Um dos pontos que mais tranquiliza proprietários é saber que a reforma tributária não muda tudo de uma vez. A implementação é gradual, dividida em etapas:
2026: fase de teste
- Ajustes nos sistemas e obrigatoriedade de nota fiscal eletrônica para locações
- Cobrança ainda simbólica, praticamente sem efeito no bolso
2027: início da cobrança efetiva
- Extinção do PIS e da Cofins
- Início da cobrança da CBS, com o IBS ainda em alíquota bastante reduzida
- Manutenção parcial de ISS e ICMS
2028 a 2032: transição gradual
- Redução progressiva de ISS e ICMS
- Aumento proporcional de IBS e CBS
- Adaptação contínua do mercado imobiliário às novas regras
2033: modelo completo
- Fim definitivo dos tributos antigos
- Vigência total do novo sistema
Conte com a Franciosi para entender os impactos no seu caso
Com mais de 40 anos de atuação no mercado imobiliário de Itapetininga, a Franciosi Imóveis acompanha de perto cada mudança da legislação que afeta proprietários e inquilinos.
Uma gestão profissional cuida da parte burocrática, mantém contratos atualizados e acompanha as novas obrigações, para que você possa continuar recebendo sua renda de aluguel sem complicação.
Se você tem imóveis para alugar em Itapetininga ou região e quer entender melhor como a reforma tributária pode impactar seus aluguéis, fale conosco pelo WhatsApp!
