Quem decide comprar um imóvel logo descobre que escolher o financiamento certo faz tanta diferença quanto escolher o imóvel. Os tipos de financiamento imobiliário disponíveis no Brasil atendem perfis e objetivos diferentes — e conhecê-los antes de assinar qualquer contrato pode significar uma economia significativa ao longo dos anos.
Neste guia, você encontra as modalidades disponíveis hoje, como funciona o contrato, como usar o FGTS e o que considerar na hora de decidir.
Quais são os principais tipos de financiamento disponíveis no Brasil?
Existem três tipos de financiamento imobiliário que você pode usar na compra do seu imóvel próprio. Conheça:
Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
O SFH é a modalidade mais comum no Brasil. Criado em 1964, ele oferece condições diferenciadas para a compra de imóveis residenciais, com juros limitados, prazo longo e possibilidade de uso do FGTS.
- Valor máximo do imóvel: R$ 2,25 milhões (atualizado em 2025; era R$ 1,5 milhão)
- Comprometimento máximo de renda: 30% da renda bruta mensal
- Percentual financiado: até 90% do valor do imóvel
- Prazo máximo: 420 meses (35 anos)
- Juros máximos: 12% ao ano + TR
- Uso do FGTS: permitido
- Finalidade: exclusivamente residencial
- Composição de renda: permitida
Minha Casa Minha Vida
Dentro do SFH, o MCMV é o programa voltado para famílias de menor renda, com subsídios e taxas mais baixas, proporcionais à renda familiar do comprador.
Para entender melhor como funcionam de forma atualizada, o melhor é contar com um Correspondente Caixa. Na Franciosi, você conta com atendimento especializado para comprar um imóvel Minha Casa Minha Vida, basta entrar em contato.
Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)
O Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) é um tipo de financiamento que permite a compra de imóveis residenciais, comerciais ou lotes urbanos sem limite de valor. As condições são definidas pela instituição financeira, o que traz mais flexibilidade mas, em geral, juros mais altos.
No SFI, o imóvel é dado como garantia do financiamento (alienação fiduciária), e o banco ou instituição financeira se torna o proprietário fiduciário do imóvel até que o financiamento seja quitado.
- Valor máximo do imóvel: sem limite
- Comprometimento de renda: definido pelo banco
- Percentual financiado: até 90% do valor do imóvel
- Prazo máximo: 420 meses (35 anos)
- Juros: geralmente entre 12% e 16% ao ano
- Uso do FGTS: permitido para imóveis exclusivamente residenciais de até R$ 2,25 milhões destinados à primeira moradia
- Finalidade: residencial, comercial ou rural
- Garantia: alienação fiduciária
Como funciona o contrato de financiamento?
Depois de escolher a modalidade, dois fatores definem o quanto você vai pagar ao longo do contrato: o sistema de amortização e o índice de correção.
Sistemas de amortização
SAC — Sistema de Amortização Constante
As parcelas começam mais altas e vão diminuindo com o tempo. Isso acontece porque você paga sempre a mesma fatia da dívida a cada mês, e os juros vão caindo conforme o saldo devedor diminui. Quem consegue pagar um valor maior no início acaba pagando menos no total.
Tabela Price
As parcelas são iguais do início ao fim, o que facilita o planejamento do orçamento. A diferença é que, no começo, a maior parte de cada parcela vai para os juros, e só com o tempo a dívida começa a cair de verdade. É uma boa opção para quem precisa de parcelas menores para conseguir a aprovação do crédito.
SAM — Sistema de Amortização Misto
É uma combinação dos dois: começa com parcelas decrescentes como no SAC e, depois de um período, as parcelas se tornam fixas como na Tabela Price. Menos comum, mas pode ser uma alternativa dependendo das condições oferecidas pelo banco.
Índices de correção
O índice escolhido define como o saldo devedor será corrigido ao longo do contrato, e isso impacta diretamente o total pago.
- TR (Taxa Referencial): É o índice mais usado e o mais estável. A TR está próxima de zero há anos, o que significa que o saldo devedor quase não é corrigido por ela. É a opção mais previsível para quem vai financiar no longo prazo.
- IPCA: atrelado à inflação oficial, pode variar bastante ao longo dos anos. Indicado para financiamentos mais curtos, quando a perspectiva é de queda nos juros.
- Índice de Poupança: acompanha o rendimento da poupança, que está atrelado à Taxa Selic. Assim como o IPCA, apresenta variações que podem encarecer o contrato em cenários de juros altos.
- Taxa Fixa: definida na assinatura do contrato e imutável. Oferece total previsibilidade, independentemente do cenário econômico.
Como usar o FGTS no financiamento?
O FGTS pode ser uma alavanca importante na compra do imóvel. Ele pode ser usado de três formas:
- Entrada: o saldo disponível complementa o valor da entrada, reduzindo o montante financiado e as parcelas mensais.
- Amortização do saldo devedor: a cada dois anos, é possível injetar o FGTS diretamente na dívida, reduzindo os juros futuros.
- Pagamento de parcelas: em situação de dificuldade financeira, o FGTS pode cobrir até 80% das prestações por até 12 meses consecutivos.
Condições para uso
- Mínimo de três anos de trabalho com registro em carteira, mesmo que em períodos ou empresas diferentes
- Imóvel urbano, residencial e destinado à moradia do titular
- Sem outro financiamento ativo no SFH em qualquer parte do Brasil
- Sem imóvel próprio no município onde mora ou trabalha
- O imóvel não pode ter sido adquirido com FGTS nos últimos 3 anos pelo atual proprietário
Como solicitar
O pedido é feito diretamente ao agente financeiro — ou seja, a instituição pela qual você está realizando o financiamento. É o banco que processa o saque, que em média leva de 30 a 40 dias para ser liberado.
Financiamento imobiliário em Itapetininga
As modalidades de financiamento funcionam da mesma forma em todo o Brasil — com exceção do MCMV, que considera a região na definição dos subsídios. Em Itapetininga, todas as opções estão disponíveis, e a Franciosi conta com Correspondente Caixa para auxiliar no processo, da simulação à aprovação do crédito.
Fale com um de nossos corretores para entender qual modalidade faz mais sentido para o seu perfil.
Perguntas frequentes
Posso ter mais de um financiamento imobiliário ativo
Sim, tanto no SFH, quanto no SFI é possível ter mais de um financiamento ativo.
Posso usar o FGTS em um imóvel que já foi comprado com FGTS antes
Sim, desde que o atual proprietário não tenha utilizado o FGTS para aquisição nos últimos 3 anos.
É melhor dar uma entrada maior ou guardar o dinheiro?
Em geral, quanto maior a entrada, menor o saldo financiado e menos juros você paga ao longo do contrato. Como os juros do financiamento imobiliário costumam ser superiores ao rendimento de aplicações conservadoras, antecipar o pagamento tende a ser mais vantajoso financeiramente. Mas isso depende do seu momento de vida e da sua reserva de emergência.