Se você é proprietário de imóveis, provavelmente já leu algumas notícias e se perguntou sobre o que muda com a Reforma Tributária, regulamentada em 2025. É natural que surjam dúvidas e até certa preocupação sobre como essas mudanças vão afetar sua renda mensal.
A boa notícia é que as mudanças serão graduais e, em muitos casos, não afetarão a maioria dos proprietários. Neste artigo, vamos explicar de forma prática o que muda, quando muda e como você pode se preparar para esse novo cenário, sempre com o apoio de uma gestão imobiliária especializada.
- O que é a Reforma Tributária?
- O que muda na locação de imóveis com a Reforma Tributária?
- Quando as mudanças ocorrerão?
- Conte com a Franciosi na sua gestão de locação
Boa leitura!
O que é a reforma tributária?
A Reforma Tributária representa a maior mudança no sistema de impostos brasileiro em décadas. Aprovada pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, ela substitui cinco tributos antigos (PIS, Cofins, ICMS, ISS e IPI) por dois novos impostos sobre o consumo:
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços): de competência estadual e municipal
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços): de competência federal
O objetivo principal da reforma tributária é simplificar o sistema fiscal brasileiro, tornando-o mais transparente e eficiente. Com essa mudança, diversas operações econômicas passam a ter novas regras de tributação, e a locação de imóveis está entre elas.
O que muda na locação de imóveis com a Reforma Tributária?
Antes da reforma tributária, proprietários de imóveis pessoa física pagavam apenas o Imposto de Renda sobre os valores recebidos de aluguel. Agora, a reforma tributária traz novos impostos em determinados casos.
Quem será afetado pelas mudanças?
É importante destacar: a maioria dos proprietários não será afetada pelos novos impostos. Os novos tributos (IBS e CBS) só se aplicam a proprietários pessoa física que atendam simultaneamente aos dois critérios abaixo:
- Possuam mais de 3 imóveis alugados
- Tenham receita bruta anual com locação superior a R$ 240 mil
Se você tem até 3 imóveis alugados e sua receita anual com aluguéis fica abaixo de R$ 240 mil, você continua pagando apenas o Imposto de Renda, como sempre foi.
Para proprietários que ultrapassam esses limites, haverá a cobrança do IBS e CBS sobre os valores de aluguel. Mas aqui vem outro ponto importante: a tributação não será de 27% ou 28%, como muitas notícias alarmistas divulgaram.
Na verdade, a legislação prevê uma redução de 70% na base de cálculo para operações de locação, o que faz com que a alíquota efetiva fique em torno de 8% a 8,4% sobre o valor do aluguel (considerando uma alíquota padrão estimada em 28%). Além disso, há um redutor social de R$ 600 por mês para cada imóvel residencial alugado, diminuindo ainda mais o impacto tributário.
Exemplo prático
Imagine um proprietário que recebe R$ 3.000 mensais de aluguel por um imóvel residencial:
- Aplica-se a redução de 70% → sobram R$ 900 como base de cálculo
- Desconta-se o redutor social de R$ 600 → restam R$ 300
- Sobre esses R$ 300, aplica-se a alíquota estimada de 28% → cerca de R$ 84 de IBS/CBS
Ou seja, o impacto real seria de aproximadamente R$ 84 por mês, e não os R$ 840 (28% sobre R$ 3.000) que algumas informações equivocadas sugerem.
E as pessoas jurídicas?
Empresas que atuam com locação de imóveis também estarão sujeitas ao IBS e CBS.
No entanto, elas poderão aproveitar créditos tributários de despesas relacionadas à atividade (condomínio, IPTU, manutenção), o que pode compensar parte da carga tributária.
Quando as mudanças ocorrerão?
As mudanças não acontecem da noite para o dia. A implementação da reforma tributária aluguel será gradual e escalonada:
2026: início do período de teste
- Alíquotas simbólicas e ajustes nos sistemas
- Obrigatoriedade de emissão de nota fiscal eletrônica para locações
- Cobrança reduzida de IBS e CBS
2027: início da transição efetiva
- Extinção do PIS e Cofins
- Início da cobrança da CBS
- Manutenção ainda parcial de ISS e ICMS
2028 a 2032: período de transição
- Redução gradual de ISS e ICMS
- Aumento proporcional de IBS e CBS
- Adaptação progressiva do mercado
2033: implementação completa
- Extinção total dos tributos antigos
- Vigência integral do novo sistema tributário
Essa transição gradual foi pensada justamente para que proprietários, inquilinos e o mercado imobiliário como um todo possam se ajustar às novas regras sem grandes impactos financeiros imediatos.
Conte com a Franciosi na sua gestão de locação
Com mais de 40 anos de atuação no mercado imobiliário de Itapetininga, a Franciosi Imóveis acompanha de perto todas as mudanças legislativas que impactam proprietários e inquilinos.
A Reforma Tributária traz novas obrigações, como a necessidade de emissão de nota fiscal para locações, controle rigoroso de receitas e conformidade com as novas regras fiscais. Para muitos proprietários pessoa física, essas exigências podem parecer complexas e burocráticas. É aí que entra o papel estratégico de uma gestão imobiliária profissional.
Se você tem imóveis para alugar em Itapetininga ou região e deseja uma gestão profissional que simplifique sua vida e proteja seu patrimônio, fale conosco pelo WhatsApp!
