{"id":878,"date":"2025-12-08T16:01:00","date_gmt":"2025-12-08T19:01:00","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.franciosi.com.br\/?p=878"},"modified":"2026-01-22T16:06:04","modified_gmt":"2026-01-22T19:06:04","slug":"o-que-muda-com-a-reforma-tributaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.franciosi.com.br\/index.php\/2025\/12\/08\/o-que-muda-com-a-reforma-tributaria\/","title":{"rendered":"Loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis: o que muda com a Reforma Tribut\u00e1ria?"},"content":{"rendered":"\n<p>Se voc\u00ea \u00e9 propriet\u00e1rio de im\u00f3veis, provavelmente j\u00e1 leu algumas not\u00edcias e se perguntou sobre o que muda com a Reforma Tribut\u00e1ria, regulamentada em 2025.&nbsp; \u00c9 natural que surjam d\u00favidas e at\u00e9 certa preocupa\u00e7\u00e3o sobre como essas mudan\u00e7as v\u00e3o afetar sua renda mensal.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>A boa not\u00edcia \u00e9 que as mudan\u00e7as ser\u00e3o graduais e, em muitos casos, n\u00e3o afetar\u00e3o a maioria dos propriet\u00e1rios. <\/strong>Neste artigo, vamos explicar de forma pr\u00e1tica o que muda, quando muda e como voc\u00ea pode se preparar para esse novo cen\u00e1rio, sempre com o apoio de uma gest\u00e3o imobili\u00e1ria especializada.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"#reforma\">O que \u00e9 a Reforma Tribut\u00e1ria?<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#muda\">O que muda na loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis com a Reforma Tribut\u00e1ria?<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#quando\">Quando as mudan\u00e7as ocorrer\u00e3o?<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#conte\">Conte com a Franciosi na sua gest\u00e3o de loca\u00e7\u00e3o<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Boa leitura!<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"reforma\">O que \u00e9 a reforma tribut\u00e1ria?<\/h2>\n\n\n\n<p>A Reforma Tribut\u00e1ria representa a maior mudan\u00e7a no sistema de impostos brasileiro em d\u00e9cadas. Aprovada pela Emenda Constitucional n\u00ba 132\/2023 e regulamentada pela Lei Complementar n\u00ba 214\/2025, <strong>ela substitui cinco tributos antigos (PIS, Cofins, ICMS, ISS e IPI) por dois novos impostos<\/strong> sobre o consumo:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>IBS (Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os): <\/strong>de compet\u00eancia estadual e municipal<\/li>\n\n\n\n<li><strong>CBS (Contribui\u00e7\u00e3o sobre Bens e Servi\u00e7os): <\/strong>de compet\u00eancia federal<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>O objetivo principal da reforma tribut\u00e1ria \u00e9 simplificar o sistema fiscal brasileiro, tornando-o mais transparente e eficiente. <\/strong>Com essa mudan\u00e7a, diversas opera\u00e7\u00f5es econ\u00f4micas passam a ter novas regras de tributa\u00e7\u00e3o, e a loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis est\u00e1 entre elas.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"muda\">O que muda na loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis com a Reforma Tribut\u00e1ria?<\/h2>\n\n\n\n<p>Antes da reforma tribut\u00e1ria, propriet\u00e1rios de im\u00f3veis pessoa f\u00edsica pagavam apenas o Imposto de Renda sobre os valores recebidos de aluguel. Agora, a reforma tribut\u00e1ria traz novos impostos em determinados casos.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quem ser\u00e1 afetado pelas mudan\u00e7as?<\/h3>\n\n\n\n<p>\u00c9 importante destacar: <strong>a maioria dos propriet\u00e1rios n\u00e3o ser\u00e1 afetada pelos novos impostos<\/strong>. Os novos tributos (IBS e CBS) s\u00f3 se aplicam a propriet\u00e1rios pessoa f\u00edsica que atendam simultaneamente aos dois crit\u00e9rios abaixo:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Possuam mais de 3 im\u00f3veis alugados<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Tenham receita bruta anual com loca\u00e7\u00e3o superior a R$ 240 mil<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>Se voc\u00ea tem at\u00e9 3 im\u00f3veis alugados e sua receita anual com alugu\u00e9is fica abaixo de R$ 240 mil, voc\u00ea continua pagando apenas o Imposto de Renda, como sempre foi.<\/p>\n\n\n\n<p>Para propriet\u00e1rios que ultrapassam esses limites, haver\u00e1 a cobran\u00e7a do IBS e CBS sobre os valores de aluguel. Mas aqui vem outro ponto importante: <strong>a <\/strong>tributa\u00e7\u00e3o n\u00e3o ser\u00e1 de 27% ou 28%, como muitas not\u00edcias alarmistas divulgaram.<\/p>\n\n\n\n<p>Na verdade, a legisla\u00e7\u00e3o prev\u00ea uma redu\u00e7\u00e3o de 70% na base de c\u00e1lculo para opera\u00e7\u00f5es de loca\u00e7\u00e3o, o que faz com que <strong>a al\u00edquota efetiva fique em torno de 8% a 8,4% sobre o valor do aluguel <\/strong>(considerando uma al\u00edquota padr\u00e3o estimada em 28%). Al\u00e9m disso, h\u00e1 um redutor social de R$ 600 por m\u00eas para cada im\u00f3vel residencial alugado, diminuindo ainda mais o impacto tribut\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\"><strong>Exemplo pr\u00e1tico<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<p>Imagine um propriet\u00e1rio que recebe R$ 3.000 mensais de aluguel por um im\u00f3vel residencial:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Aplica-se a redu\u00e7\u00e3o de 70% \u2192 sobram R$ 900 como base de c\u00e1lculo<\/li>\n\n\n\n<li>Desconta-se o redutor social de R$ 600 \u2192 restam R$ 300<\/li>\n\n\n\n<li>Sobre esses R$ 300, aplica-se a al\u00edquota estimada de 28% \u2192 cerca de R$ 84 de IBS\/CBS<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p><strong>Ou seja, o impacto real seria de aproximadamente R$ 84 por m\u00eas, e n\u00e3o os R$ 840 (28% sobre R$ 3.000) que algumas informa\u00e7\u00f5es equivocadas sugerem.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">E as pessoas jur\u00eddicas?<\/h3>\n\n\n\n<p>Empresas que atuam com loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis tamb\u00e9m estar\u00e3o sujeitas ao IBS e CBS.<\/p>\n\n\n\n<p>No entanto, elas poder\u00e3o aproveitar cr\u00e9ditos tribut\u00e1rios de despesas relacionadas \u00e0 atividade (condom\u00ednio, IPTU, manuten\u00e7\u00e3o), o que pode compensar parte da carga tribut\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"quando\">Quando as mudan\u00e7as ocorrer\u00e3o?<\/h2>\n\n\n\n<p>As mudan\u00e7as n\u00e3o acontecem da noite para o dia. <strong>A implementa\u00e7\u00e3o da reforma tribut\u00e1ria aluguel ser\u00e1 gradual e escalonada:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>2026: in\u00edcio do per\u00edodo de teste<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Al\u00edquotas simb\u00f3licas e ajustes nos sistemas<\/li>\n\n\n\n<li>Obrigatoriedade de emiss\u00e3o de nota fiscal eletr\u00f4nica para loca\u00e7\u00f5es<\/li>\n\n\n\n<li>Cobran\u00e7a reduzida de IBS e CBS<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>2027: in\u00edcio da transi\u00e7\u00e3o efetiva<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Extin\u00e7\u00e3o do PIS e Cofins<\/li>\n\n\n\n<li>In\u00edcio da cobran\u00e7a da CBS<\/li>\n\n\n\n<li>Manuten\u00e7\u00e3o ainda parcial de ISS e ICMS<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>2028 a 2032: per\u00edodo de transi\u00e7\u00e3o<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Redu\u00e7\u00e3o gradual de ISS e ICMS<\/li>\n\n\n\n<li>Aumento proporcional de IBS e CBS<\/li>\n\n\n\n<li>Adapta\u00e7\u00e3o progressiva do mercado<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>2033: implementa\u00e7\u00e3o completa<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Extin\u00e7\u00e3o total dos tributos antigos<\/li>\n\n\n\n<li>Vig\u00eancia integral do novo sistema tribut\u00e1rio<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Essa transi\u00e7\u00e3o gradual foi pensada justamente para que propriet\u00e1rios, inquilinos e o mercado imobili\u00e1rio como um todo possam se ajustar \u00e0s novas regras sem grandes impactos financeiros imediatos.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"conte\">Conte com a Franciosi na sua gest\u00e3o de loca\u00e7\u00e3o<\/h2>\n\n\n\n<p>Com mais de 40 anos de atua\u00e7\u00e3o no mercado imobili\u00e1rio de Itapetininga, a Franciosi Im\u00f3veis acompanha de perto todas as mudan\u00e7as legislativas que impactam propriet\u00e1rios e inquilinos.<\/p>\n\n\n\n<p>A Reforma Tribut\u00e1ria traz novas obriga\u00e7\u00f5es, como a necessidade de emiss\u00e3o de nota fiscal para loca\u00e7\u00f5es, controle rigoroso de receitas e conformidade com as novas regras fiscais. Para muitos propriet\u00e1rios pessoa f\u00edsica, essas exig\u00eancias podem parecer complexas e burocr\u00e1ticas. \u00c9 a\u00ed que entra o papel estrat\u00e9gico de uma gest\u00e3o imobili\u00e1ria profissional.<\/p>\n\n\n\n<p>Se voc\u00ea tem im\u00f3veis para alugar em Itapetininga ou regi\u00e3o e deseja uma gest\u00e3o profissional que simplifique sua vida e proteja seu patrim\u00f4nio, <a href=\"https:\/\/api.whatsapp.com\/send\/?phone=15991408303&amp;text&amp;type=phone_number&amp;app_absent=0\">fale conosco pelo WhatsApp<\/a>!<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-full\"><a href=\"https:\/\/blog.franciosi.com.br\/index.php\/2024\/08\/19\/administracao-de-imoveis\/\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"800\" height=\"340\" src=\"https:\/\/blog.franciosi.com.br\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/image.png\" alt=\"Administra\u00e7\u00e3o de Im\u00f3veis: o que \u00e9 e por que contar com um profissional?\" class=\"wp-image-879\" srcset=\"https:\/\/blog.franciosi.com.br\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/image.png 800w, https:\/\/blog.franciosi.com.br\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/image-300x128.png 300w, https:\/\/blog.franciosi.com.br\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/image-768x326.png 768w\" sizes=\"auto, (max-width: 800px) 100vw, 800px\" \/><\/a><\/figure>\n<div class=\"fcbkbttn_buttons_block\" id=\"fcbkbttn_left\"><div class=\"fcbkbttn_like \"><fb:like href=\"https:\/\/blog.franciosi.com.br\/index.php\/2025\/12\/08\/o-que-muda-com-a-reforma-tributaria\/\" action=\"like\" colorscheme=\"light\" layout=\"standard\" show-faces='false' width=\"225px\" size=\"small\"><\/fb:like><\/div><div class=\"fb-share-button  \" data-href=\"https:\/\/blog.franciosi.com.br\/index.php\/2025\/12\/08\/o-que-muda-com-a-reforma-tributaria\/\" data-type=\"button_count\" data-size=\"small\"><\/div><\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Se voc\u00ea \u00e9 propriet\u00e1rio de im\u00f3veis, provavelmente j\u00e1 leu algumas not\u00edcias e se perguntou sobre o que muda com a Reforma Tribut\u00e1ria, regulamentada em 2025.&nbsp; \u00c9 natural que surjam d\u00favidas e at\u00e9 certa preocupa\u00e7\u00e3o sobre como essas mudan\u00e7as v\u00e3o afetar sua renda mensal. 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