Muitos negócios possuem necessidades específicas quando se trata do espaço físico. Sejam requisitos estruturais, necessários principalmente na indústria para a sustentação de maquinários pesados, ou pela vontade de oferecer uma experiência única para o cliente, em uma loja ou restaurante, ou até mesmo por questões logísticas e de design do desenvolvimento de um escritório. É pensando nisso que existe o modelo de locação Built to Suit, ou BTS.
Neste artigo, você vai conhecer mais sobre a locação BTS, entender suas vantagens e descobrir como investir maximizando seu retorno. Confira aqui:
- O que é Built to Suit?
- Como funciona o contrato Built to Suit?
- A Lei do Inquilinato e o Built to Suit
- Vantagens e desvantagens da locação Built to Suit
- Como investir no Built to Suit com segurança?
Boa leitura!
O que é Built to Suit?
O Built to Suit é um contrato de locação não residencial, no qual o imóvel é construído ou reformado de acordo com as necessidades e desejos de quem está locando. É um modelo recente ainda no Brasil, mas que tem ganhado popularidade entre inquilinos, proprietários e investidores.
Nesse tipo de contrato, os inquilinos conseguem reduzir os custos de ter que arcar com obras para personalizar o espaço no início da locação e depois no momento de deixar o imóvel. Isso porque pagam pelo valor de forma diluída no aluguel do espaço e, geralmente, não precisam fazer modificações caso deixem o local.
Para os proprietários esse tipo de negociação é positiva, pois podem contar com um contrato mais longo, com a locação garantida a longo prazo, diminuindo a vacância do imóvel.
Built to Suit: tradução e origem
O termo Built to Suit vem do inglês e significa “construído para servir” ou “construído para ajustar” na tradução literal. Ele foi criado a partir de um pedido da rede de supermercados Walmart, que tinha custos muito altos cada vez que decidia abrir uma nova loja com compra de terreno e construção, além de toda a burocracia envolvida.
Assim, eles propuseram para alguns investidores que arcassem com as obras da forma que precisavam, enquanto eles compensariam pelo valor da construção e locação durante diversos anos por vir, podendo assim focar no que realmente importava para a empresa, no seu próprio negócio.
Já no Brasil, esse modelo começou a ser usado por volta da década de 1990, porém só foi ter uma lei regulatória em 2012, como falaremos mais adiante, e tem se tornado cada vez mais requisitado no país nos últimos anos.
Como funciona o contrato Built to Suit?
O primeiro passo para realizar um contrato Built to Suit é mapear e listar, em conjunto com a imobiliária, todas as suas necessidades em um imóvel. A partir daí é preciso definir quais mudanças são possíveis e quais são os requisitos imprescindíveis para o local, como:
- tamanho do terreno;
- tamanho da construção;
- localização;
- necessidades estruturais;
- necessidades de identidade visual do espaço.
Já em um segundo momento, é preciso delimitar as especificações do contrato, como duração, prazos para pagamento da obra e como e em quantas vezes o valor será diluído. Quanto mais longo for o contrato, mais o valor poderá ser diluído e, consequentemente, menores serão as mensalidades.
Finalmente, indo para a formalização do contrato Built to Suit, ele deve conter todas as informações do projeto, dos valores e do período de execução e locação. É importante ressaltar que, geralmente, um contrato desses tem um período previsto de duração que vai de 10 a 20 anos, sendo assim, um contrato de longo prazo, geralmente preferido por empresas de médio e grande porte e multinacionais.
E, além das taxas das obras específicas da locação Built to Suit, assim como em qualquer locação, há a necessidade de ter garantias locatícias atreladas ao contrato. Dessa forma, a imobiliária e o proprietário podem assegurar que, caso haja vacância do espaço, o imóvel esteja em boas condições para uma nova locação.
A diferença aqui em relação aos contratos comuns de locação é que, de acordo com a lei, é possível incluir garantias superiores para que o proprietário tenha a segurança que receberá pelo seu investimento, pois o inquilino não pode simplesmente abandonar a dívida acordada em contrato.
A Lei do Inquilinato e o Built to Suit
Até 2012, o Built to Suit não era um tipo de contrato previsto em lei. Porém, a Lei Federal nº 12.744/12 mudou parcialmente a Lei do Inquilinato para incluir o tipo de contrato do Built to Suit e prever garantias mais efetivas para o proprietário.
Além de todas as condições gerais de contratos, por conta de uma série de casos atípicos e peculiaridades, o modelo previsto na legislação tem algumas diferenças do padrão de locação, sendo elas:
- o proprietário só pode retomar seu imóvel ao fim do contrato;
- o proprietário deve receber a somatória do valor de locação mais o valor de custos com as obras e reformas feitas;
- ambas as partes podem renunciar ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante todo o prazo do contrato Built to Suit, por conta de a precificação do imóvel ser multifatorial.
Vale lembrar que, caso o locatário não respeite as condições estabelecidas em contrato, ele pode ter consignação do pagamento ou até mesmo ser despejado.
Vantagens e desvantagens da locação Built to Suit
Principalmente por ser um modelo de locação relativamente novo, muitas empresas e investidores não sabem o que esperar da locação BTS. Por isso, listamos algumas vantagens e desvantagens desse tipo de contrato:
Desvantagens do Built to Suit
Para o investidor/proprietário:
- imóveis com estruturas específicas depois podem se tornar mais difíceis de serem locados para outros inquilinos;
- demora para receber um retorno do seu investimento, pois é um modelo de baixa liquidez;
Para o inquilino:
- valores mensais mais altos se comparados com uma locação não residencial comum (comercial ou industrial);
- contrato de longo prazo;
- independente de a empresa enfrentar dificuldades financeiras durante a duração do contrato, o valor da obra precisa ser pago;
Vantagens do Built to Suit
Para o investidor/proprietário:
- menor risco de vacância, pois é um contrato de longa duração;
- rentabilidade garantida e a longo prazo;
- maior possibilidade de renovação de contrato;
Para o inquilino:
- garantia de ter um imóvel nos moldes necessários para suas necessidades;
- custos que teria com compra de terreno, construção e reformas podem ser direcionados em investimentos em outras áreas;
- espaço garantido a longo prazo;
- pode ter um aumento nos lucros, pois não tem que arcar com grandes custos de investir em um espaço por conta.
Como investir no Built to Suit com segurança?
Para concluir, a última dica que deixamos é sempre contar com a experiência e conhecimento de uma imobiliária de confiança. Afinal, o Built to Suit é um tipo de contrato relativamente novo, diferenciado e com diversas peculiaridades próprias. Portanto, ter uma imobiliária que já conheça esse formato de locação para intermediar esse processo é essencial para que nenhuma das partes envolvidas saia perdendo em um contrato com brechas.
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