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Quais são os tipos de financiamento imobiliário e como escolher

Uma dúvida muito comum, principalmente entre compradores do primeiro imóvel, é saber quais são os tipos de financiamento imobiliário, como escolher o ideal de acordo com a sua situação financeira e com o valor do imóvel escolhido.

Uma primeira dica que podemos ressaltar aqui é que você busque contar com uma imobiliária de confiança que saiba te orientar durante o processo de compra ou te indicar especialistas que possam te auxiliar durante o andamento.

Mas, para você não começar esse processo de busca pela casa própria totalmente no escuro, listamos a seguir tudo o que você precisa saber sobre como comprar um imóvel financiado:

Quais os tipos de financiamento imobiliário disponíveis

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O principal ponto na hora de optar por um financiamento imobiliário é saber quais são as modalidades disponíveis, como elas funcionam, quais são os seus pré-requisitos e, por fim, entender qual se encaixa melhor na sua situação.

Existem três tipos de financiamento imobiliário que você pode usar na compra do seu imóvel próprio. Conheça:

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

O Sistema Financeiro de Habitação, ou só SFH, foi criado em 1964 pelo Governo Federal para a redução do déficit habitacional no Brasil. Para ter acesso a esse tipo de financiamento, é realizada uma análise de crédito do pretendente a comprador que deve comprovar que os encargos mensais do imóvel – prestações, juros e seguros – não ultrapassará o equivalente a 30% da sua renda mensal bruta.

O valor do financiamento pode ser utilizado para compra, construção de casa ou reforma e é fornecido a partir de depósitos em cadernetas de poupança e do FGTS.

Vale lembrar que o programa Casa Verde e Amarela, sobre o qual falaremos mais na sequência, também faz parte do SFH.

A garantia desse tipo de financiamento pode ser por hipoteca, que é quando o imóvel é usado como garantia para o empréstimo, ou por alienação fiduciária, ou seja, quando o imóvel só se torna do comprador ao final do financiamento.

Os principais pontos que você precisa saber desse tipo de financiamento imobiliário são:

  • Valor máximo de financiamento: R$1,5 milhão (na avaliação).
  • Renda máxima mensal permitida para ser direcionada ao financiamento: 30%
  • Porcentagem do valor do imóvel financiado pelo SFH: até 80% do custo total do imóvel.
  • Prazo máximo para quitar o financiamento: 420 meses (35 anos).
  • Juros anuais sobre o financiamento: é fixa em 12% somada com a Taxa Referencial (TR), que hoje é de 0%, ou seja, é pago apenas o valor fixo.
  • Uso do FGTS no pagamento do imóvel: permitido.
  • Finalidade do imóvel: precisa ser residencial.
  • Limite de localização: não pode ser localizado fora da região onde o comprador reside ou trabalha.
  • Tipo de garantia: hipoteca ou alienação fiduciária.
  • Composição de renda: permitida.

Casa Verde e Amarela

Como já mencionamos, o Casa Verde e Amarela, anteriormente conhecido como Minha Casa Minha Vida, faz parte do SFH. É uma forma de facilitar o financiamento da casa própria, com menos juros. O propósito do programa é gerar trabalho e renda, elevando os padrões de habitabilidade e qualidade de vida nas áreas urbanas.

Nesse tipo de financiamento, existem algumas faixas que variam de acordo com a renda familiar bruta e contemplam diferentes benefícios. Para entender melhor como funcionam de forma atualizada, o melhor é contar com um Correspondente Caixa. Aqui nós temos uma correspondente que pode te ajudar a comprar seu imóvel pelo Casa Verde e Amarela na Franciosi Imóveis, é só entrar em contato conosco.

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

O Sistema de Financiamento Imobiliário, ou SFI, foi criado pela Lei 9.514/97 para possibilitar que todos possam financiar imóveis de forma acessível. Ele basicamente é responsável por tudo que não abrange o SFH e usa recursos de grandes instituições e investidores, como bancos e instituições financeiras que possuem verba abrangente para fazer financiamentos de imóveis que não são considerados populares para pessoas físicas ou jurídicas, ou seja, imóveis de alto padrão.

Esse sistema de financiamento funciona com uma garantia de alienação fiduciária.

Quanto aos tópicos mais importantes desse tipo de financiamento imobiliário, ressaltamos:

  • Valor máximo de financiamento: não existe.
  • Renda máxima mensal permitida para ser direcionada ao financiamento: sem limites.
  • Porcentagem do valor do imóvel financiado pelo SFI: até 90% do custo total do imóvel.
  • Prazo para quitar o financiamento: 420 meses (35 anos).
  • Juros anuais sobre o financiamento: geralmente variam entre 12% e 16%.
  • Uso do FGTS no pagamento do imóvel: permitido a partir de agosto de 2021 para o primeiro imóvel no valor de até R$ 1,5 milhão.
  • Finalidade do imóvel: pode ser residencial, comercial ou rural.
  • Limite de localização: pode ser localizado fora da região onde o comprador reside ou trabalha.
  • Tipo de garantia: alienação fiduciária.
  • Composição de renda: permitida.

Alienação Fiduciária ou Empréstimo Garantido por Imóvel

Esse é um tipo de financiamento imobiliário similar ao SFI, pois tem contratos com regras com menos limitações, definidas pela instituição financeira escolhida, e os recursos vêm de investimentos e poupança.

Esse financiamento tem uma garantia a partir de hipoteca.

Os pontos de destaque a listar desse financiamento são:

  • Valor máximo de financiamento: não existe.
  • Renda máxima mensal permitida para ser direcionada ao financiamento: vai de acordo com a avaliação de cada instituição financeira.
  • Porcentagem do valor do imóvel financiado pelo SFI: de 30% a 60% do custo total do imóvel.
  • Prazo para quitar o financiamento: não há limites pré-estabelecidos.
  • Juros anuais sobre o financiamento: ficam entre 14% e 18%.
  • Uso do FGTS no pagamento do imóvel: não permitido.
  • Finalidade do imóvel: pode ser residencial ou comercial.
  • Limite de localização: pode ser localizado fora da região onde o comprador reside ou trabalha.
  • Tipo de garantia: hipoteca.++

Como usar FGTS no financiamento

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O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, mais conhecido como FGTS, é um valor que corresponde a 8% do salário bruto mensal, pago pela empresa e diretamente na Caixa Econômica em uma conta aberta por meio do contrato de trabalho. Esse valor pode ser usado para compor os custos do financiamento imobiliário feito pelo SFH ou pelo SFI. Para poder usá-lo, existem algumas regras que devem ser seguidas:

Por parte do comprador:

  • Não ter outro financiamento imobiliário ativo.
  • Ter pelo menos 3 anos de carteira assinada, consecutivos ou não.
  • Não ser proprietário de outro imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha.
  • O fim de compra do imóvel deve ser para moradia e não locação ou comercial.

Do imóvel:

  • Pode ser usado ou novo.
  • Deve ser em área urbana.
  • Ter um custo máximo de R$1,5 milhão.
  • O atual dono não pode ter dívidas, pendências na matrícula ou estar inscrito no cadastro de órgãos de proteção de crédito.
  • Não pode ter sido adquirido com uso do FGTS dentro dos últimos 3 anos pelo atual proprietário.

Documentação necessária:

  • Carteira de trabalho.
  • Comprovante de residência.
  • Certidão de nascimento ou casamento.
  • RG e CPF.
  • Certidão de matrícula.
  • IPTU do imóvel a ser comprado.
  • E mais documentos podem ser pedidos, dependendo da situação.

Como fazer o pedido para conseguir o FGTS para o financiamento imobiliário

Para fazer o uso do FGTS no seu financiamento, você deve pedir ao seu agente financeiro, ou seja, a instituição financeira pela qual você irá realizar o financiamento, podem ser bancos, consórcios, companhias de crédito imobiliário, securitizadoras ou entidades abertas de previdência complementar. É esse agente que realizará o saque, que em média demora de 30 a 40 dias para ser liberado.

Além disso, é importante saber que o FGTS pode ser usado tanto no início do financiamento quanto para amortizar as parcelas, reduzindo assim a dívida e o prazo do financiamento.

Sistemas de amortização: entenda o que são e como funcionam os principais

Antes de falar sobre quais são os principais sistemas de amortização, é preciso entender o que eles são e como afetam o seu financiamento.

Os sistemas de amortização contêm o valor contratado no financiamento, a taxa de juros aplicada, as formas para pagamento e o prazo.

É o sistema de amortização escolhido que define o cálculo do valor total do saldo devedor (capital + juros) e como as parcelas evoluirão até o fim do pagamento. Conheça os dois sistemas mais utilizados para financiamentos imobiliários:

SAC

O SAC ou Sistema de Amortização Constante, também conhecido como Método Hamburguês, gera uma amortização constante, de forma a diminuir a dívida gradualmente com o passar do tempo. Isso ocorre a partir de pagamentos periódicos decrescentes, ou seja, no início do financiamento as parcelas começam com o valor maior e vão diminuindo. Nesse sistema, o valor do capital e dos juros é calculado uma vez e é dividido durante o período do financiamento.

Tabela Price 

Já na Tabela Price, também conhecida como Sistema de Parcelas Fixas ou Sistema Francês, o valor total é amortizado durante todo o contrato, mas, diferente do SAC, é de forma crescente. As parcelas são iguais e pagas mensalmente, com os juros já incluídos no valor.

Índices de financiamento imobiliário: saiba quais os tipos e no que eles interferem

Além dos tipos de financiamento imobiliário e dos sistemas de amortização, outro fator que interfere no quanto você vai pagar são os índices. São eles que definem a taxa de juros durante o seu financiamento em conjunto com a amortização. Separamos um resuminho sobre como funciona cada um, mas indicamos que você conte com uma imobiliária experiente, como a Franciosi, que conta com uma Correspondente CAIXA, para te ajudar a entender qual a melhor opção para você. 

Entenda:

Taxa Referencial ou TR

É uma das mais utilizadas, pois tem um indexador estagnado com uma oscilação pequena.

  • Indicada para financiamentos mais longos.
  • Prazo de parcelamento: 420 meses pelo SAC e 360 meses pela Tabela Price.

Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo ou IPCA

Essa modalidade acompanha a movimentação da economia, sendo atrelado à variações mensais dos preços do mercado feito pelo IBGE e corrigida pelo índice da inflação, apresentando assim grandes variações.

  • Indicado para financiamentos curtos.
  • Prazo de parcelamento: 360 meses pelo SAC e 240 pela Tabela Price.

Índice de Poupança

O Crédito Imobiliário Poupança CAIXA é um produto pós-fixado onde a TR corrige o saldo devedor dos contratos. Ela acompanha o rendimento da Poupança e é somada a uma taxa fixa que varia conforme o cliente. Assim como o IPCA, a poupança também pode ter variações elevadas, pois está atrelada à Taxa Selic. 

  • Indicado para financiamentos curtos.

Taxa Fixa

Aqui a taxa de juros é fixa e definida já na assinatura do contrato, mas os valores das prestações e a duração máxima do parcelamento variam conforme o sistema de amortização e seguro escolhidos.

  • Indicado para qualquer duração de financiamento.
  • Prazo de parcelamento: 360 meses pelo SAC e 240 na Tabela Price.

Como comprar um imóvel em Itapetininga usando financiamento

Os tipos de financiamento não mudam muito de acordo com a região, com exceção do Casa Verde e Amarela que leva em conta a região nas faixas que oferecem subsídios, por isso, em Itapetininga você pode escolher aquele que melhor se encaixa no seu perfil normalmente. Mas, como mencionamos já no início do texto, é sempre bom ter uma imobiliária confiável para auxiliar nesse processo e deixar tudo mais fácil.

Por isso, a Franciosi Imóveis é uma imobiliária em Itapetininga pronta para te ajudar nessa mudança de vida, com todo o conhecimento e experiência da nossa equipe em 38 anos de atuação na cidade. Então se você busca um imóvel em Itapetininga para compra, vem para a Franciosi!

Você já tem imóvel próprio para locação ou planeja ter um com essa finalidade? Então leia também: Vale a pena contratar uma imobiliária?

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